Im Kölner Stadtgebiet klettert der Gewerbeflächenumsatz durch einige wenige Großvermietungen auf rund 145.000 Quadratmeter, die Flächennachfrage ist insgesamt jedoch in der Region Köln | Bonn eher kleinteilig, wie Greif & Contzen im aktuellen Marktbericht aufschlüsselt.

Die Zahl ist beeindruckend: Mit rund 145.000 Quadratmetern hat sich der Umsatz bei Gewerbeflächen im Kölner Stadtgebiet im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelt. Zwar war 2023 ein eher schwaches Jahr, aber auch im Zeitvergleich zeigt sich, dass 145.000 Quadratmeter dem Quartalsstand im letzten Spitzenjahr 2022 entsprechen und bis zum Jahresende wahrscheinlich ein neuer Umsatzrekord aufgestellt wird.

Großabschlüsse sind die Ausnahme
Also alles in bester Ordnung auf dem Markt für Industrie-, Lager- und Logistik-Flächen in Köln plus Umland? – Nicht ganz, wie die Immobilienexperten von Greif & Contzen in ihrem jüngsten Marktbericht aufschlüsseln. Dieser untersucht den Gewerbemarkt in der Region Köln | Bonn und hat die Erklärung für die hohe Umsatzzahl parat: „Es gab mehrere außergewöhnlich hohe Flächenabnahmen“, erläutert Frank Klähn, Leiter des Bereichs Industrie- und Logistikimmobilien bei der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH. „Alleine der Online-Möbelhändler Woltu nahm im Kölner Stadtteil Bickendorf 44.500 Quadratmeter ab.“ „Weitere 25.400 Quadratmeter Umsatz gingen in Köln-Marsdorf auf das Konto des Logistik-Unternehmens Blitz GmbH und 14.000 Quadratmeter belegte die ebenfalls aus der Logistikbranche stammende Ontaro GmbH in Köln-Rodenkirchen“, ergänzt Daniel Noeckel, Senior Berater im Unternehmensbereich bei Greif & Contzen.

Gesamtbetrachtung zeigt: Nachfrage derzeit überwiegend kleinteilig
Nimmt man jedoch – wie es Greif & Contzen im aktuellen Gewerbemarktbericht macht –die Gesamtperspektive für die Region ein, dann zeigt sich, dass diese Großabschlüsse Einzelfälle sind. Fünf Nutzer sorgten bislang im Jahr 2024 mit Flächenabnahmen zwischen 14.000 und 44.500 Quadratmeter für einen Großteil des Flächenumsatzes. Ein großer Teil der Gewerbebetriebe ist jedoch von der eingetrübten Konjunktur betroffen und agiert angesichts unsicherer Zukunftsaussichten vorsichtig. Insgesamt kam die Region im bisherigen Jahresverlauf auf einen Flächenumsatz von rund 260.000 Quadratmetern (Vorjahr: 165.000 Quadratmeter).

Spitzenmiete sinkt, Durchschnittsmiete bleibt stabil
Dass die Tendenz im Gesamtmarkt eher abwartend und vorsichtig ist, zeigt auch ein Blick auf die Spitzenmiete: „Aufgrund fehlender Vertragsabschlüsse mit neuwertigen Flächen im Top-Segment sank diese von 8,50 Euro im Vorjahr auf jetzt 7,50 Euro“, erläutert Noeckel. Stabil blieb die Durchschnittsmiete, die im Jahresvergleich bei circa 6,10 Euro pro Quadratmeter stagniert. Dasselbe gilt für den Leerstand: In der Region Köln | Bonn lag dieser mit rund 155.000 Quadratmetern Hallenfläche nur minimal über dem Vorjahreswert von 150.000 Quadratmetern. Verschoben haben sich allerdings die Standorte der leerstehenden Flächen: der Anteil des Kölner Stadtgebiets am Gesamtleerstand der Region erhöhte sich deutlich auf circa 48 Prozent.

Transaktionsvolumen im Investmentbereich geht mangels Angebots zurück
Neben der Analyse von Angebot und Nachfrage bei der Vermietung von Flächen für Industrie, Lager und Logistik werfen die Immobilienexperten bei Greif & Contzen traditionell auch einen Blick auf den Investmentmarkt: Hier ging das Transaktionsvolumen gegenüber dem bereits schwachen Vorjahreszeitraum nochmals um rund zwölf Prozent – und damit auf knapp 230 Millionen Euro - zurück. Den Grund sieht Thorsten Neugebauer als Leiter der Investmentbereichs von Greif & Contzen vor allem im geringen Produktangebot: „Wo nichts in den Regalen liegt, kann der interessierte Kunde eben auch nichts kaufen.“ Viele Investoren, so Neugebauer, interessieren sich für diese Assetklasse. „Teilweise fragen Investoren mittlerweile stärker Logistikimmobilien nach als Bürogebäude.“ Der Logistikregion Köln | Bonn werden durch ihre zentrale Lage in Europa und die Nähe zu Ballungsgebieten gute Zukunftschancen zugeschrieben, so dass Investoren die Region im Fokus behalten. Dass auf Käuferseite wiederholt Entwickler und Eigennutzer zu finden waren, ist ein weiterer Beleg für die Zukunftschancen. Das Leid der Industrie, die sehr viel sorgenvoller in die Zukunft schaut, kommt dabei, wenn man nur auf den Grundstücksmarkt schaut, den Logistikern zugute: Mehrere Flächen gelangten in den Verkauf, nachdem Industrieunternehmen diese Liegenschaften aufgaben. Dennoch kann die Nachfrage im Investmentbereich nicht ausreichend bedient werden.

Ausblick: Konjunkturelle Impulse fehlen
Bis zum Jahresende sieht man bei Greif & Contzen keine merklichen konjunkturellen Impulse. „Entsprechend erwarten wir, dass die Flächennachfrage insgesamt verhalten bleibt und sich bis Jahresende bei rund 330.000 Quadratmetern einpendeln wird“, so Klähn. „Zumindest mittelfristig ist damit zu rechnen, dass wieder Neubauten angemietet werden. Da die Projektentwickler ihre Angebotsmieten trotz der gedämpften Wirtschaftslage weiterhin stabil halten, dürfte die Spitzenmiete dann auch wieder ansteigen“, ergänzt Noeckel.

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