Wie geht es weiter auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt, welche Faktoren sind bestimmend? – In ihrem aktuellen Marktbericht schlüsseln die Immobilienexperten von Greif & Contzen auf, was den Markt in naher Zukunft prägen wird.

Der Kölner Büroimmobilienmarkt steht gut da, so berichten die Immobilienexperten von Greif & Contzen in ihrem jüngsten Marktbericht, der die ersten drei Quartale analysiert. Die Corona-Pandemie hat er relativ unbeschadet überstanden, ein breiter Branchenmix an Unternehmen und eine stabile Flächennachfrage der öffentlichen Hand sorgen weiterhin für zahlreiche und auch große Mietvertragsabschlüsse. Im Vergleich zu anderen Metropolen sind die Mietpreise eher stabil bis leicht steigend.

Die positive Entwicklung spiegelt sich im Flächenumsatz wider, der im bisherigen Jahresverlauf mit 210.000 Quadratmetern das Vorjahrsergebnis um etwa 45 Prozent getoppt und damit sogar das Vor-Corona-Niveau von 2019 leicht überschritten hat. Die Zunahme des Flächenleerstands ist moderat – bis Jahresende prognostiziert Greif & Contzen eine Leerstandsquote von 3,6 Prozent. Etwas mehr als die 2,3 Prozent von 2019 und die 2,9 Prozent von 2020, „aber völlig unbedenklich und eher noch zu wenig, um Fluktuationen und Steigerungen bei der Flächennachfrage schnell auszugleichen“, sagt Andreas Reul, der bei der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH den Bereich Büroimmobilien leitet. Das Mietniveau blieb in der Spitzenmiete mit rund 26,00 Euro pro Quadratmeter konstant und zeigt bei der ungewichteten Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr eine steigende Tendenz von 14,00 Euro pro Quadratmeter auf 15,00 Euro. Die höchste realisierte Miete betrug 29,50 Euro pro Quadratmeter.

Pandemie und Regierungsbildung
So weit, so gut. Aber wie geht es weiter? Andreas Reul wagt einen Blick auf die nächsten Monate. Was wird den Kölner Büroimmobilienmarkt besonders beeinflussen? Seine Antwort fasst er in zwei prägnanten Stichworten zusammen: „Corona-Folgen und Regierungsbildung!“ Andreas Reul ist sicher: Die immer noch nicht ausgestandene Corona-Pandemie als eine weltumspannende Herausforderung und die nationale Frage, wer künftig das Land regieren wird, werden in den kommenden Monaten auch den lokalen Immobilienmarkt prägen. Denn solange das nicht geklärt ist, werden auch manche Unternehmen Entscheidungen verschieben und dies kann erhebliche Auswirkungen auf die konjunkturelle Entwicklung im Land haben.

Impfquote beeinflusst Konjunkturaussichten
In den vergangenen anderthalb Jahren hat das Corona-Virus den weltumspannenden Handel ausgebremst, zu Lieferkettenengpässen, Reisebeschränkungen und Stagnation geführt. Privatunternehmen waren – und sind – in ihren Entscheidungen teils noch vorsichtig, manche Büronutzer wollen sich nach wie vor bei der Frage ihres künftigen Flächenbedarfs noch nicht längerfristig binden. Nachdem das Virus in den vergangenen Wochen an Schrecken verloren hat, die Konjunkturaussichten positiv sind und Freiheitsgrade zurückgewonnen wurden, kam auch der Büroimmobilienmarkt in Köln wieder stärker in Schwung. „Vor allem im Flächensegment unter 1.000 Quadratmeter sehen wir eine Nachfragesteigerung“, berichtet Reul. Bei größeren Flächengesuchen ziehen sich die Entscheidungen bei vielen Unternehmen jedoch nach wie vor hin. „Die weitere Entwicklung der Impfquote und die Frage, ob im Winter wieder Eindämmungsmaßnahmen ergriffen werden, wird entscheidend dafür sein, ob das Pendel in Richtung wirtschaftliche Belebung oder Stagnation ausschlägt. Und das wiederum werden wir bei den Standortentscheidungen auf dem Büroimmobilienmarkt merken“, so Reul.

Künftig weniger Flächennachfrage durch Steigerung bei Insolvenzen?
Was sich in Zusammenhang mit dem Corona-Virus derzeit ebenfalls schwer abschätzen lässt, ist die Frage der Insolvenzen. Ob und in welchem Ausmaß Unternehmen durch Corona in eine wirtschaftliche Schieflage geraten sind und nach Auslaufen staatlicher Hilfen und Sonderregelungen in die Insolvenz geraten, ist derzeit noch offen. Für den Büroimmobilienmarkt lautet die damit verbundene Formel schlicht und ergreifend: Mehr Insolvenzen, Steigerung der Leerstandsquote, weniger Flächennachfrage. Davon abgesehen müssen zudem noch viele Büronutzer für sich klären, nach welchen Arbeitsplatzkonzepten sie ihren künftigen Flächenbedarf bestimmen. Nur in wenigen Fällen kommt es nach erster Einschätzung im Endergebnis zu einer Flächeneinsparung.

Welche Neuerungen bringt die nächste Regierung?
Der zweite große Einflussfaktor für den Kölner Büroimmobilienmarkt der kommenden Monate: Die künftige Regierung. Denn wie und wann die großen Themen des Wahlkampfes – Klimaschutz, Energiewende, Digitalisierung, Steuern – nun angegangen und umgesetzt werden, wird ebenfalls erhebliche Auswirkungen auf die konjunkturelle Entwicklung haben und damit die Nachfrage auch auf dem Kölner Immobilienmarkt prägen. „Auf der Angebotsseite stellt sich die Frage, ob regulatorische Veränderungen auf die Branche zukommen. Müssen beispielsweise gewerbliche Neubauten zusätzliche Anforderungen erfüllen und werden dadurch die Baukosten weiter steigen?“, skizziert Andreas Reul einige der Fragen, die sich die Immobilienbranche derzeit stellt.

Alles in allem also eine ganze Menge Fragen und Unsicherheiten, mit denen der Kölner Büroimmobilienmarkt auf die kommenden Monate blickt. Das Gute: Selbst wenn bei den marktbestimmenden Faktoren der künftigen Monate rund um Corona und politische Rahmenbedingungen eine ungünstige Entwicklung käme, so würde der Kölner Büroimmobilienmarkt nicht vollends in die Knie gehen. „Dazu ist der Markt im Ganzen zu resilient. Wir haben zudem den großen Vorteil, dass viel Nachfrage von öffentlichen und mittelständischen Nutzern kommt, nicht nur von großen Konzernen oder einer einzelnen Branche – ein erheblich stabilisierendes Element“, so Reul. Im Gesamtjahr 2021 ist ein Vermietungsumsatz von rund 290.000 Quadratmetern, also auf Vor-Corona-Niveau, erreichbar. Sollte die Konjunktur 2022 so stark Fahrt aufnehmen, wie es die Ökonomen derzeit prognostizieren, könnte der zwischenzeitlich gestiegene Flächenleerstand wieder zurückgehen.

„Zusammenfassend können wir sagen, dass es dem Kölner Büroimmobilienmarkt in der Momentaufnahme gut geht und dass er Potenzial für eine weiterhin erfolgreiche Zukunft hat“, fasst Reul zusammen. „Ob jedoch das Potenzial ausgeschöpft werden kann, ob die regionale Wirtschaft und damit auch der Büroimmobilienmarkt auf Erfolgskurs bleiben können, hängt neben den gesamtwirtschaftlichen Zusammenhängen auch von politischen Einflussfaktoren in jüngster Zukunft ab. Wir hoffen auf gute Entscheidungen der Politik.“